Ingatlan vásárlása esetén igen gyakori, hogy az adásvételi szerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy az ingatlan vételárát több részletben, akár több héttel, hónappal később fizeti meg a vevő az eladó részére.
Ilyen esetekben felmerül a kérdés, hogy a tulajdonjog átruházása milyen módon valósuljon meg annak érdekében, hogy mind az eladó, mind a vevő érdekei megfelelően biztosítva legyenek. A vételár teljes kifizetéséig ugyanis a vevő csak fizet, de amíg a teljes vételárat ki nem fizeti, és az adásvételt az ingatlannyilvántartásba be nem jegyzik, addig tulajdonjogot nem szerez. A tulajdonjog bejegyzési engedély csak a teljes vételár megfizetését követően nyújtható be a földhivatalhoz. Joggal kérhet a vevő tehát „biztosítékot”. De mit is kérhet pontosan?
A hatályos jogszabályok két lehetőséget biztosítanak erre az esetre: a tulajdonjog fenntartást és a függőben tartást. Ahhoz azonban, hogy megértsük, mire is jó e két jogintézmény, jó, ha megismerünk két fogalmat, a széljegy és a rangsor fogalmát.
Mit jelent a széljegy és a rangsor elve?
Bármilyen kérelem, amelyet a földhivatalhoz benyújtanak, a tulajdoni lapon még a benyújtás napján széljegyre kerül. A széljegy más szóval elintézetlen kérelmet jelöl, azaz az, hogy a kérelem tárgya széljegyre kerül, nem azt jelenti, hogy azt be is jegyezték. A széljegyre került kérelmeket beérkezési sorrendben bírálja el a földhivatal. Ezt hívják rangsor elvének. Így, ha több széljegy is szerepel a tulajdoni lapon, mindig az időrendben korábban beérkezettet bírálja el először a földhivatal, a többi kérelem addig „várakozik”.
Mit is jelent pontosan a függőben tartás?
Az adásvételi szerződéssel lehetőség van arra, hogy a kérjük az eljáró földhivatalt, hogy az eladó tulajdonjog bejegyzési engedélyének földhivatalhoz történő beérkezéséig, de legfeljebb az adásvételi szerződés aláírásától számított hat hónapig, kérelmünket tartsa függőben és a kérelem elbírálását csak azt követően kezdje meg. Ez esetben a földhivatal a kérelmünket érdemben nem vizsgálja, csak széljegyre teszi. Előnye, hogy a rangsor elve alapján a széljegyen lévő tény védelmet ad a vevő számára, mivel a kérelmünk benyújtását követően benyújtott kérelmeket egészen addig nem vizsgálja érdemben a földhivatal, amíg a függőben tartással érintett kérelem elbírálásra nem kerül, vagy az adásvételi szerződéstől számított hat hónap el nem telik úgy, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélyt nem nyújtották be. Jó esetben tehát blokkolható minden egyéb jog, így a végrehajtási jog, zálogjog tulajdoni lapra való bejegyzése. Hátránya, hogy ha anélkül jár le az adásvételi szerződéstől számított 6 hónap, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélyt benyújtották volna, a földhivatal automatikusan törli a széljegyet és a soron következő széljegyet bírálja el.
Szerencsés esetben tehát a függőben tartás biztosíték lehet a vevőnek arra, hogy amennyiben megfizeti a teljes vételárat, az ingatlant tehermentesen szerezhesse meg.
Mit jelent a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye?
A tulajdonjog fenntartással történő eladás esetén a földhivatal a tulajdoni lapon rögzíti az adásvételi szerződés megkötésének tényét, ezáltal elidegenítési és terhelési tilalmat képezve az ingatlanon. Sőt mindezt úgy, hogy a feleket a függőben tartás esetén előírt hat hónapos határidő sem köti. Joggal merül fel a kérdés, hogy akkor mégis mi a különbség a függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye között?
A legfőbb különbség, hogy míg ugyan sem a tulajdonjog fenntartás, sem a függőben tartás mellett nem lehet eladni és megterhelni az ingatlant, ha az eladó pénzügyi zavarba kerül és végrehajtási eljárás indul ellene, a végrehajtás ténye tulajdonjog fenntartás esetén feljegyezhető a tulajdoni lapra, azaz függetlenül attól, hogy már adásvételi szerződést kötöttek az ingatlanra, az ingatlant elárverezhetik.
Melyiket célszerű választani ingatlan vásárlás vagy eladás esetén?
Elmondható, hogy az eladó érdekeit mindkét jogintézmény védi, a vevő számára azonban nagyobb biztonságot nyújt az ingatlan tehermentes megszerzésére a függőben tartási eljárás. Természetesen ügyelni kell a korábban kifejtett hat hónapos időkorlátra.
Fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlan adásvételi szerződés aláírásakor célszerű kérni továbbá, hogy az eladó tegye ügyvédi letétbe a tulajdonjog bejegyzési engedélyét, melyet az eljáró ügyvéd abban az esetben nyújthat be a földhivatalhoz, hogy ha hitelt érdemlően igazolják felé, hogy a teljes vételár megfizetésre került. Ellenkező esetben az engedély visszakerül az eladóhoz.
Amennyiben szakértői segítségre van szüksége a fentiekkel kapcsolatban, forduljon irodánkhoz bizalommal az iroda@tomosvarilaw.hu e-mail címen vagy foglaljon időpontot honlapunkon keresztül!
